Vendre un bien, c’est remettre à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse puis à l’acte. Son contenu varie selon l’âge du logement, sa localisation et ses équipements. Voici comment s’y retrouver.
Ce qui est dû dans tous les cas
- Le diagnostic DPE, sauf rares exceptions : il doit même figurer dès l’annonce.
- L’état des risques et pollutions (ERP), établi à partir des arrêtés préfectoraux applicables à la commune — un sujet sensible dans le 06, entre risque sismique, retrait-gonflement des argiles et zones inondables.
- Le diagnostic termites dans les communes visées par un arrêté préfectoral, ce qui couvre une grande partie des Alpes-Maritimes.
Ce qui dépend des caractéristiques du bien
| Diagnostic | Déclenché si… | Validité à la vente |
|---|---|---|
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si absence |
| Plomb (CREP) | Logement construit avant le 1er janvier 1949 | 1 an si présence |
| Électricité | Installation intérieure de plus de 15 ans | 3 ans |
| Gaz | Installation intérieure de plus de 15 ans | 3 ans |
| Loi Carrez | Lot en copropriété | Illimitée sauf travaux |
| Assainissement | Installation non raccordée au tout-à-l’égout | 3 ans |
Sur le terrain, la combinaison la plus courante dans le département est : DPE + ERP + termites + diagnostic électricité + diagnostic gaz + mesurage Loi Carrez pour un appartement des années 1970, auxquels s’ajoute le diagnostic amiante dès que l’immeuble est antérieur à 1997.
Un immeuble ancien du Vieux-Nice ou d’un village de l’arrière-pays déclenche à la fois le diagnostic plomb (CREP) et le diagnostic amiante, puisqu’il est antérieur aux deux seuils. C’est le cas de figure où le dossier est le plus fourni.
Le cas de la copropriété
En copropriété, le mesurage de la superficie privative est obligatoire. Une erreur de plus de 5 % en défaveur de l’acquéreur lui ouvre droit à une réduction du prix proportionnelle : ce n’est pas un document de forme. Le vendeur doit par ailleurs fournir les informations sur la copropriété : règlement, procès-verbaux d’assemblée, montant des charges, état du fonds de travaux.
Quand faire réaliser les diagnostics
Le bon moment est avant la mise en vente, pas après le compromis. Trois raisons :
- Le DPE est exigé dès la publication de l’annonce : sans lui, vous ne pouvez pas diffuser.
- Vous découvrez d’éventuels points bloquants — anomalies électriques, présence d’amiante — au moment où vous pouvez encore en tenir compte dans votre prix.
- Vous évitez le sprint de fin de compromis, où le constat termites de six mois vient rappeler qu’il faut tout recaler.
Une intervention unique permet de regrouper l’ensemble des diagnostics en une seule visite. Demandez un devis gratuit : le dossier complet est chiffré d’un bloc, et l’ordre de grandeur figure sur la page Tarifs.
Questions fréquentes
Sources officielles
Les obligations et durées citées dans cet article s’appuient sur les textes publiés par l’administration française. La réglementation évoluant régulièrement, nous vous invitons à vérifier ces références au moment de votre projet.
- Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d’un logement ? (Service-Public.fr)
- Diagnostic immobilier : état des risques (Service-Public.fr)
